נגה רוזנברגמיחזור משכנתא ברגע המתאים יאפשר לכם לנצל גידול בהכנסות ולצמצם הוצאות מיותרות. כך תעשו זאת נכון
סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לסיכום 2017 הראה גידול ריאלי של 3% לעומת 2016 בכל הנוגע להכנסות משקי הבית בישראל. ההכנסה הכספית ברוטו שכוללת משכורות, קצבאות ועוד עמדה בשנה החולפת על כ-19 אלף ש"ח בחודש, בעוד ההוצאה הממוצעת על תצרוכת לרבות שכר דירה ומשכנתא הגיעה ל-15 אלף ש"ח. אפילו כאשר בוחנים את ממוצע ההכנסה נטו לעומת הצריכה השוטפת מקבלים נתונים מעודדים, עם איזון מרשים בין השניים.
לפי הערכות שונות, הנתונים ב-2018 לא צפויים להשתנות אלא להמשיך את העדות לגידול במקורות ההכנסה. המשמעות הריאלית היא שכדאי למשקי הבית לבצע שורה ארוכה של התאמות ולהיעזר בהן לשיפור איכות החיים. את אחת ההתאמות החשובות והדרמטיות ביותר ניתן לערוך באמצעות מיחזור משכנתא, ולכן כדאי לדעת איך עושים זאת.
מהו מיחזור ומתי הוא מתאים לכם?
מיחזור מאפשר להתאים את המשכנתא לצרכים חדשים. במיחזור אתם בעצם לוקחים משכנתא חדשה לגמרי, כזו שמתאימה לכם עכשיו, ובמקביל מסלקים את המשכנתא הקודמת. השינויים בפועל בין שתי המשכנתאות יכולים להיות בהרכב מסלול ההלוואה, בתנאי ההלוואה מבחינת ריביות ושיטות החזר, באורך תקופת ההלוואה בשנים וחודשים ובגובה המשכנתא.
את המיחזור ניתן לבצע גם אם המשכנתא מתנהלת בבנק אחר ובמסגרת התהליך אפשר להגדיל את סכום המשכנתא. על כל פנים, חשוב לקחת בחשבון פרמטרים כגון פרטי המשכנתא הקיימת ושינויים בפרמטרים הכלכליים העדכניים ובהם ריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן, שערי מט"ח וכל פרמטר אחר שרלוונטי להלוואה.
המיחזור ככל הנראה מתאים לכם אם יש גידול יציב בהכנסות ואם הפרמטרים הכלכליים העדכניים פועלים לטובתכם. מומלץ לבצע מיחזור אם תנאי הפירעון שלכם במשכנתא הקיימת אטרקטיביים ביחס למחיר שתשלמו, אם מתאפשר לכם לשדרג את הדירה לנכס יקר יותר ורק כל עוד סך הכל החזרי המשכנתא לא עולה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה.
מהן מגבלות בנק ישראל?
אם הגעתם למסקנה שמיחזור משכנתא הוא אכן הצעד הכלכלי הנבון עבורכם לאחר גידול ניכר במקורות ההכנסה, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע ולוודא עמידה במגבלות בנק ישראל.
לפי ההנחיות, בלקיחת משכנתא חדשה צריך שלפחות שני שליש מהתמהיל יהיה בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות – 5 שנים או יותר. מנגד, במיחזור אתם רשאים להישאר עם התמהיל הקיים גם אם רכיב ההלוואות בריבית משתנה גדול משליש.
הדבר היחיד שצריך לשים לב אליו הוא שאם שוקלים לצמצם את הרכיב הזה של הלוואות בריבית משתנה, לא ניתן לחזור ולהגדיל אותו בעתיד וכל עוד הנחיות בנק ישראל נשארות בתוקף. זו עוד סיבה טובה להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבחןן את פעולת המיחזור ביסודיות.